'Việt Nam nên cẩn trọng với nhà chọc trời'

Đủ khả năng xây nhà chọc trời thuộc hàng Top thế giới song Việt Nam nên thận trọng về địa chất và dòng tiền đâu tư, đây là khuyến cáo của các chuyên gia bên lề hội thảo quốc tế về nhà siêu cao tầng ngày 20/7.
>Đại gia địa ốc chạy đua xây nhà chọc trời

Ông Karl Fender, Chủ tịch Hội kiến trúc sư Australia và Viện kiến trúc quốc gia Australia. "Nhà cao tầng không phải mặt nạ để trang trí mà phải phải cần có nét văn hóa riêng".

Ông Karl Fender. Ảnh:H. Lan

Tôi lưu ý các bạn khi xây nhà chọc trời cần có cái nhìn trung và dài hạn, đặt công trình trong bối cảnh hôm nay và hàng chục năm sau.

Để xây nhà chọc trời cần nghiên cứu kỹ lưỡng về vấn đề địa chất, giao thông, quy hoạch và tùy theo kết quả nghiên cứu mà có những phương án khả thi. Chúng ta không nên khởi động xây nhà cao tầng với một yếu tố cố định ngay từ đầu mà cần có sự điều chỉnh sao cho phù hợp với quy hoạch.

Tòa nhà cao tầng không phải mặt nạ để trang trí mà cần phải có những nét văn hóa riêng. Ở Sao Paulo (Brazil), thành phố của hơn 20 triệu dân vẫn có những khu ổ chuột và giao thông đi lại còn rất khó khăn. Song họ đã sáng tạo xây dựng nên những chiếc xe bus màu vàng ở trên cao như một biểu tượng đặc trưng riêng rất đẹp.

Quay trở lại câu chuyện của Việt Nam, có người đặt câu hỏi liệu Việt Nam chỉ cần xây những tòa nhà 50-70 tầng mà vẫn thể hiện được phong cách riêng không? Câu trả lời là có thể. Tôi biết các bạn mong muốn có công trình cao tầng với biểu tượng thật đẹp. Nhưng tôi cho rằng, độ cao không phải là biểu tượng thiết kế. Nhiều nơi vẫn có thể có những tòa nhà 30-50 tầng mà vẫn thể hiện được phong cách riêng.

Ông Mohsin Ahmad, Tổng giám đốc và Chủ tịch Công ty Axis Design Group Internationnal: "Việt Nam cần chuyển bị kỹ dòng tiền đầu tư".

Ông Mohsin Ahmad. Ảnh: H.L

Theo quy hoạch, Hà Nội được xây dựng theo dạng lòng chảo, xây nhà thấp tầng ở nội đô và cao tầng ở phía ngoài. Một câu hỏi đặt ra là nếu xây một tòa nhà siêu cao tầng ở giáp nội đô liệu có phá vỡ quy hoạch chung không? Tôi cho rằng, những tòa nhà cao tầng không nên quá gần nội đô nhưng điều quan trọng nhất là cách thiết kế tòa nhà như thế nào. Công trình quá cao nhưng nếu ăn khớp với kiến trúc đô thị thì vẫn được chấp nhận.

Theo tôi, vấn đề Việt Nam lo ngại nhất khi xây nhà cao tầng là có đủ tiền để xây hay không. Vốn đầu tư của Việt Nam liệu có đáp ứng được? Công nghệ nhà cao tầng của Việt Nam chưa mạnh, nhưng nếu có vốn, chúng ta có thể thuê các chuyên gia tư vấn.

Tiến sĩ Tuấn Ngô, Trưởng ban nghiên cứu mạng lưới RNSA bảo vệ các công trình quan trọng của chính phủ Australia: "Cần lưu tâm đến vấn đề phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm".

Ông Tuấn Ngô. Ảnh: H. Lan.

Cách đây 20 năm, khi điều kiện kinh tế chưa cao, Malaysia vẫn quyết tâm xây dựng tháp đôi Petronas để tạo điểm nhấn cho đất nước. Tôi cho rằng đưa ra quyết định xây nhà chọc trời hay không phụ thuộc vào mục đích của công trình.

Đối với tòa nhà chọc trời, thời gian hoàn vốn dài hơn nhưng lại có lợi ích về mặt kinh tế gián tiếp như thu hút khách du lịch, làm tăng giá trị của những công trình xung quanh. Để có điểm nhấn đô thị, mỗi công trình phải có chiều cao nhất định. Nếu làm thấp nhỏ thì không thể đạt được mục tiêu này. Song cũng cần lưu ý, Việt Nam là một trong 5 nước có nguy cơ đối mặt với biến đổi khí hậu nhiều nhất.

Làm nhà cao tầng cần chú ý đến các công nghệ thi công kết cấu. Ngoài ra, mỗi công trình có thể chứa tới 20.000- 30.000 người nên cần lưu tâm đến yếu tố phòng cháy chữa cháy và thoát hiểm. Công trình cao tầng không thể thoát hiểm theo những cầu thang bình thường.

Đối với những công trình chọc trời, những cầu thang máy được thiết kế đặc biệt cho phép người dân thoát hiểm với tốc độ cao. Cứ 20-25 tầng sẽ có một tầng thoát nạn được bố trí về điện, dự phòng điều hòa không khi để đảm bảo trong trường hợp cháy vẫn có thể tránh nạn được.

Tôi tin với những tiến bộ khoa học hiện đại, Việt Nam có thể áp dụng những công nghệ mới để tăng khả năng chịu lực, độ bền công trình cũng như hệ thống thang máy thoát hiểm đặc biệt.

Ông Lê Quý, Kỹ sư Tư vấn thiết kế kết cấu, xây dựng Hội viên hội kỹ sư Australia: "Cần tham khảo, học hỏi những kỹ sư địa chất VN".

Tôi cho rằng các chuyên gia thiết kế tòa nhà Petronas, Taipei 101 rất may mắn khi biết hai tòa nhà này nằm trên đá vôi hay đá loại cứng. Ở Hà Nội, địa chất châu thổ sông Hồng khác hẳn, không có đá mà chỉ có lớp sỏi đá nằm ở âm 40 - 50 mét. Do đó các nhà thiết kế nước ngoài khi đưa ra kinh nghiệm và công nghệ tiên tiến cần phải tham khảo, bàn bạc và học hỏi cả những kỹ sư Việt Nam có giàu kinh nghiệm về địa chất học địa phương.

Ông Karl Fender từng chủ trì thiết kế kiến trúc tháp Eureka 90 tầng cao nhất thành phố Melbourne và cũng là một trong các tháp chung cư cao nhất thế giới hiện nay. Ông Karl nhận được rất nhiều giải thưởng kiến trúc cho các công trình cao tầng, quy hoạch đô thị và trường đại học ở Australia, Đông Nam Á và Trung Đông.

Ông Mohsin Ahmad từng thiết kế kết cấu cho nhiều công trình siêu cao tầng trên thế giới như tháp đôi Petronas Twin Towers, tháp 101 Taipei (Đài Loan), tháp Burj Dubai, tháp Four Season Tower (Malaysia).

Ông Tuấn Ngô là giảng viên đại học tổng hợp Melbourne. Ông từng tham gia tư vấn thiết kế thẩm định hàng chục công trình quan trọng của chính phủ Australia khu vực châu Á, Trung Đông như tháp Kuwait Gate (90 tầng), tháp Al Burj Dubai, tháp NPB ở Kuala Lumpur (600 m), tháp Soul Tower, Brisbane (90 tầng).

Đại gia địa ốc chạy đua xây nhà chọc trời

Cuộc chạy đua giành danh hiệu tòa nhà cao nhất Việt Nam vẫn chưa đến hồi kết khi các đại gia phát triển bất động sản thay nhau công bố dự án với số tầng kỷ lục.

Điểm mặt các tòa nhà lớn trong làng địa ốc Việt Nam, những công trình cao chọc trời đều do các đại gia đảm nhiệm. Đình đám nhất ở khu vực phía Nam là tòa nhà Búp sen Bitexco Financial Tower với 68 tầng khởi công vào năm 2005. Tòa nhà Búp sen này đã bỏ xa hàng loạt dự án thuộc "hàng đỉnh" tại thời điểm đó như Saigon Pearl cao 37 tầng, VCB - Bonday - Benthanh Tower và Sai Gon Trade Center cao 35 tầng. Công trình dự kiến được khánh thành vào tháng 10 năm nay, đúng vào dịp đại lễ 1000 năm Thăng Long càng khiến dư luận xôn xao.

Hai năm sau, vượt qua Bitexco Financial Tower, tập đoàn Keangnam (Hàn Quốc) tuyên bố xây công trình kỷ lục Việt Nam với chiều cao 70 tầng, tổng vốn đầu tư hơn 1,05 tỷ USD. Sau 3 năm kể từ ngày khởi công, tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower trải qua bao thăng trầm với hàng loạt vụ tai nạn lao động, song vẫn được nhiều người nhớ đến vì độ cao xếp vào hạng đáng nể.

Nhưng Landmark Tower đang bị đe dọa soán ngôi. Đầu tháng này, Tập đoàn Đại Dương - Ocean Group và Tổng công ty Xây lắp Dầu khí PVC ký thỏa thuận đầu tư dự án PVN Tower. Với chiều cao 102 tầng, vốn đầu tư lên tới 1 tỷ USD, công trình này khi đi vào hoàn thành có thể lập kỷ lục mới và cũng được xếp vào Top các tòa nhà cao nhất thế giới.

Cuộc chạy đua giành danh hiệu tòa nhà cao nhất Việt Nam ngày càng gay cấn. Ảnh minh họa: Hoàng Hà.

Nhiều ý kiến cho rằng, Dubai có tháp Burj Khalifa 168 tầng, Đài Loan sở hữu tháp 101, Malaysia có tháp đôi Petronas 88 tầng... và đã đến lúc Việt Nam cần có các tòa nhà lớn vươn tầm ra thế giới. Nhiều ý kiến cho rằng, các tòa nhà chót vót sẽ là điểm nhấn thu hút các nhà đầu tư cũng như khách du lịch tại Việt Nam.

Ông Johan Nyvene, Tổng giám đốc Công ty cổ phần chứng khoán TP HCM (HSC) nhận định, độ cao của từng tòa nhà chọc trời tùy thuộc vào vốn cũng như năng lực của chủ đầu tư. Thị trường Việt Nam còn nhiều cơ hội để phát triển và các chủ đầu tư đã tính toán rất kỹ để giải bài toán lợi nhuận. Thị trường bất động sản Việt Nam dù chưa hoàn toàn khởi sắc song vẫn có nhiều tiềm năng trong tương lai. Các chủ đầu tư đua nhau xây tòa nhà tổ hợp văn phòng, khách sạn, mặt bằng bán lẻ để đón đầu thị trường, phục vụ cho nhu cầu khách hàng trong 2-3 năm tới.

Tập đoàn Bitexco cho hay, khi xây các tòa nhà chọc trời, cái lợi lớn nhất mà doanh nghiệp thu được chính là thương hiệu của chủ đầu tư. Doanh nghiệp khi xây những công trình mang tầm quốc tế đã phải tính toán hiệu quả về mặt tài chính mới triển khai xây dựng. Ông Đinh Dũng, Chánh văn phòng Tập đoàn Bitexco chia sẻ, công trình Bitexco Financial Tower có chi phí xây dựng cao hơn 30%, và hiệu quả khai thác sử dụng không gian giảm hơn 30% so với các phương án thiết kế khác. Tuy nhiên, lợi nhuận lớn nhất mà doanh nghiệp thu được chính là thương hiệu của chủ đầu tư. "Điều mà chủ đầu tư muốn đạt được chính là định vị thương hiệu của Bitexco, và xa hơn nữa là tạo ra thương hiệu của Việt Nam vươn ra ngoài thế giới", ông Dũng khẳng định.

Còn ông Đinh La Thăng, Chủ tịch HĐQT tập đoàn dầu khí quốc gia Việt Nam lạc quan, doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn có cơ hội để thực hiện các dự án lớn. Cái khó nhất của các doanh nghiệp hiện nay chính là các vấn đề thiết kế, quy mô về vốn, khoa học công nghệ, trong đó năng lực về tư vấn thiết kế và quản lý dự án là yếu tố quan trọng nhất. "Tôi cho rằng, các doanh nghiệp cần phải đầu tư mạnh về công tác tư vấn thiết kế, quản lý dự án đặc biệt là công nghệ, con người để có thể lớn mạnh hơn đảm đương các dự án lớn", ông Thăng nhấn mạnh.

Tuy nhiên những người thận trọng hơn nhìn nhận đây có thể chỉ là cuộc chơi mạo hiểm của các đại gia. Ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng Tư vấn chiến lược của Công ty John Lang LaSalle Việt Nam đánh giá, thời gian thu hồi vốn của các tòa nhà cao chọc trời rất dài hơi. Trong khi, mỗi dự án bất động sản tốt được kỳ vọng thu hồi vốn vào khoảng 7-8 năm, thì các tòa nhà chót vót cao 60-70 tầng phải mất đến trên dưới 15 năm. Thời gian và tốc độ thu hồi vốn của doanh nghiệp phụ thuộc vào yếu tố thị trường, vị trí của các tòa nhà cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế. Ông Quang phân tích, tòa nhà chọc trời chủ yếu xây dựng ở vùng ven đô, ít khi ở trung tâm thành phố. "Phân khúc văn phòng vẫn chưa hoàn toàn hồi phục. Tỷ trọng thương mại cho các tòa nhà cao tầng là rất nhỏ. Bởi mặt bằng bán lẻ dù đang khan hiếm song chỉ khai thác ở các tầng thấp", ông Quang nhận định.

Để xây một tòa nhà chọc trời không đơn giản. Đơn cử như tòa nhà Bitexco Financial Tower, khi xây dựng tòa nhà trị giá 270 triệu USD này, cái khó khăn nhất là triển khai hệ thống nền móng để chịu được trọng lực cũng như trạng thái cân bằng trước tác động của gió bão và động đất.

Tiến sĩ Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội cho rằng, trong lịch sử, vẻ đẹp văn hóa truyền thống của những công trình kiến trúc không phải là vẻ đồ sộ mà là những nét tinh tế nhỏ xinh hài hòa với thiên nhiên. Vị kiến trúc sư nhận định, bước sang thế kỷ mới, Việt Nam cần tiếp thu có chọn lọc trong vấn đề hội nhập. Ông Nghiêm minh họa, thời Pháp, công trình kiến trúc của Việt Nam cao nhất chỉ ở mức độ khiêm tốn là 7 tầng. Sang thời kỳ đổi mới, công trình cao hơn, đạt đến 11 tầng. Năm 2000, cao lên 21 tầng. Đến hiện tại, công trình ngày càng vươn cao hơn. "Nói như vậy không có nghĩa chúng ta không xây các nhà chọc trời. Tuy nhiên, vẻ đẹp hiện đại cần phải kế thừa từ nét truyền thống và có sự sàng lọc", ông Nghiêm nói.

Cũng theo ông Nghiêm, công trình xây dựng riêng lẻ phải gắn kết với quy hoạch chung thành phố. Vẻ đẹp của mỗi tòa nhà phải dựa trên tổng thể và không thể xét trên công trình riêng lẻ. Trên thế giới, việc xây các tòa nhà chọc trời ở một số quốc gia đã trở thành xu thế để hấp dẫn du lịch, thu hút đầu tư. Tuy nhiên, ở Việt Nam, cần phải có quy hoạch chung, trước khi xây dựng công trình cần tìm hiểu về địa chất, nhu cầu, định hướng không gian quy hoạch toàn vùng. "Vấn đề địa chất cần lưu tâm, bởi thực tế, một số tòa nhà cao tầng khi xây dựng xong đã có hiện tượng đột biến về địa chất. Số tầng cao phải căn cứ vào quy hoạch, tổ chức không gian chung của toàn đô thị tránh hiện tượng đột biến về không gian", ông Nghiêm nhận định.